De waarde van de binnentuin
Een taxateur zou een privé tuin hoger waarderen dan een collectieve tuin. Toch zien we bij de collectieve zelfbouwprojecten van Urbannerdam vaak een collectieve tuin verschijnen. “Toekomstige bewoners leren elkaar al vroeg in het proces kennen en waarderen de collectieve aanpak. Met een collectieve tuin blijft er ook na de ontwikkeling van de woningen iets gemeenschappelijks bestaan. De bijzondere situaties die ontwikkeld worden, zijn van onschatbare waarden. Zelfbouwers horen vaak als er bezoekers (zelfbouw toerisme) langskomen “hier had ik ook willen wonen wat geweldig” aldus Alexander Keizer van Urbannerdam.
Wat is Urbannerdam en wat doen jullie precies?
AK
Urbannerdam initieert, begeleidt en adviseert bij zelfbouwprojecten, klushuizen, klusgebouwen en stedelijke vernieuwing. We stroomlijnen processen waarbij we met de verschillende betrokken partijen de wensen vertalen naar concrete plannen. Met als doel om zo veel mogelijk zeggenschap bij de toekomstige bewoners neer te leggen, waar door bijzonder project ontstaan en bijzondere wensen een plek kunnen krijgen.
Het gaat vaak om een gemeenschappelijk, intensief proces tijdens de ontwikkeling van de woningen en voorafgaand bij het maken van de plannen met gemeentes en woningbouwcorporaties. Urbannerdam is als een onafhankelijke partij betrokken. We begeleiden het proces en we bieden inspiratie. We laten bijvoorbeeld zien wat er mogelijk is door met een opdrachtgevers op excursie te gaan naar andere zelfbouw projecten. We kunnen adviseren tijdens zelfbouwprojecten, maar uiteindelijk maken de zelfbouwers zelf de beslissingen. Uiteraard binnen de eventueel gestelde kaders.
Het valt ons op dat veel van de klushuis-projecten die jullie begeleid hebben een collectieve tuin hebben. Is dat iets wat jullie adviseren?
AK
Het is niet zo dat wij bepalen dat er een collectieve tuin komt. Wij kunnen de suggestie doen voor een collectieve tuin, als we denken dat het passend is. Maar de bewoners bepalen. Inderdaad zie je bij verschillende projecten dat de keus voor een collectieve tuinen wordt gemaakt. De redenen zijn per project verschillend.
foto: de driehoek – stichting tussentuin
In enkele gevallen is het zo dat de gemeente de collectieve tuin als een randvoorwaarde stelt. Het gesprek gaat dan over vragen als: Hoe groot wordt het collectieve deel, hoe groot de privé tuinen? Hoe zien we de overgang tussen de collectieve tuin en de privé tuinen? Wat gaan we als afspraken vastleggen en wat niet?
Soms is de buitenruimte die beschikbaar is na ontwikkeling van de woningen onmogelijk individueel te verkavelen. Door de tuin in mandeligheid uit te geven kan de tuin in vierkante meters nog best groot zijn, maar door de vorm van het kavel, niet logisch per woning te verdelen. De keuze voor het collectief gebruik van één groter buitenruimte is dan vrij snel gemaakt.
En in andere gevallen is de collectieve tuin een hele bewuste keuze. Nieuwe bewoners leren elkaar al vroeg in het proces kennen en waarderen de collectieve aanpak. Met een collectieve tuin blijft er ook na de ontwikkeling van de woningen iets gemeenschappelijks bestaan. Mensen vinden het prettig om elkaar te kennen. Het hoeft niet om een intensief contact te gaan, maar het is fijn om te weten wie je buren zijn.
Hoe werkt het economisch gezien? Wat is de waarde van een collectieve tuin?
AK
De collectieve tuinen worden door de bewoners hoog gewaardeerd. Als je het financieel bekijkt? De belangrijkste factor voor de waarde van een huis is de plek, de locatie. Daarna ga je kijken naar bouwjaar, grootte, staat van onderhoud en of er een tuin aanwezig is. Een privé tuin wordt financieel gezien hoog gewaardeerd. Een taxateur zal de eindwaarde van een willekeurige woning dus lager inschatten als er geen privé tuin aanwezig is. Een collectieve tuin wordt niet als privé tuin gezien en zal daarom in principe minder waard zijn. Echter, omdat je onder andere door de collectieve tuin een bijzondere situatie creëert, bekijken we het anders. De woningen zijn hartstikke populair omdat ze geen standaard zijn, maar een eigen karakter hebben. De gemeenschappelijke tuin wordt hoog gewaardeerd door de bewoners die kiezen voor deze vorm van ontwikkelen en wonen.
Bovendien hebben de woningen naast de collectieve tuin altijd ook een privé buitenruimte. Een privé tuin of een eigen dakterras of balkon met uitzicht op een mooie tuin is een waardevol goed.
Het bijzondere van deze woningen maakt dat ze niet volgens de standaard taxatie gewaardeerd zullen worden. Het is relatief nieuw en er zijn nog niet veel voorbeelden. Dat maakt het lastig om de woning, inclusief de tuin, op waarden te schatten. Maar je ziet dat het steeds populairder wordt en dat is een goed teken.
Kun je een paar voorbeelden geven van collectieve tuinen in jullie projecten?
AK
We werken aan CPO-projecten. CPO, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, is de beleidsterm voor het in groepsverband ontwikkelen en bouwen van je huis. Door samen op te trekken kun je voor minder geld meer kwaliteit in je woning realiseren.
Een voorbeeld hiervan is Het Wallisblok in Rotterdam in de wijk Spangen. De bewoners hebben het blok van de gemeente overgenomen. Gezamenlijk hebben ze plannen gemaakt voor de ontwikkeling van het blok en individueel voor hun eigen woning. Er is een prachtige collectieve tuin aangelegd. Vooraf heeft er een stemming plaatsgevonden over de indeling van de tuin. De toekomstige bewoners konden voor of tegen de gemeenschappelijke tuin kiezen. Het leuke is dat ik laatst een bewoner sprak die destijds tegen de collectieve tuin had gestemd en nu zei: “Ik heb toen tegen de gemeenschappelijke tuin gestemd. Dat is het stomste wat ik tijdens het ontwikkel proces had gedaan. Ik heb het me vooraf niet voor kunnen stellen hoe dit zou functioneren en wat het zou betekenen. Die gemeenschappelijke tuin is zó fijn!”
Foto: Wallisblok – Urbannerdam
Een heel ander voorbeeld is het project in Baarle Nassau, waarbij we samen met Baarle Bouwt Collectief niet alleen woningen ontwikkelen maar een buurtje. Hier is geen spraken van een collectieve binnentuin, maar van de ontwikkeling van een complete buitenruimte. Een deel van de buitenruimte word straks beheerd zelfbouwers en een ander deel wordt door de gemeente opgepakt. De zelfbouwers zijn samen met de gemeente op excursie geweest naar een aantal projecten waaronder in Volkel West waar wij al gezamenlijk de buitenruimten hebben kunnen in richten met de zelfbouwer en de gemeente. Dit heeft geleid dat we samen met de zelfbouwers en de gemeente het bestemmingsplan hebben aangepast en gezamenlijk de stedenbouwkundige randvoorwaarden hebben kunnen vaststellen. Op de website van de zelfbouwers Baarle bouwt collectief is te zien hoe het er uitkomt te zien de bouw van de woning is inmiddels gestart.
foto: Baarle Bouwt – Urbannerdam
We begeleiden verschillende klushuizenprojecten, in meerdere steden in Nederland. Bijvoorbeeld De Omscholing, ook in Rotterdam in de wijk het Nieuwe Westen. Kopersvereniging De Omscholing heeft een voormalig schoolgebouw in collectief verband omgebouwd tot 9 appartementen. Het schoolplein wordt collectief gebruikt en beheerd en is op een slimme manier omgetoverd tot een groene oase.
foto: de omscholing – urbannerdam
In Amsterdam Nieuw West hebben we de eerste klusflat geïnitieerd in de renovatie en verbouwing van een typische jaren ’50 portiekflat, voor 26 huishoudens. De klusflat heeft een hele andere uitstraling gekregen. Ook hier is er een collectieve binnentuin gerealiseerd. De tuin heeft een heel ander karakter dan die van De Omscholing. Bewoners kunnen gebruik maken van de tuin, maar zij hebben geen invloed gehad op de tuin. Wellicht iets voor de toekomst! Het mooie van deze binnentuin is dat het een verbinding legt tussen de andere omliggen de nieuwbouwprojecten.
Mooie projecten! Wat is jouw persoonlijke drijfveer hierin?
AK
Het ontwikkel- en bouwproces van dit soort projecten is enorm complex. Organisatorisch kan ik veel betekenen. Ik vind het vooral erg leuk om alle betrokken mensen aan tafel te hebben en om kennis door te kunnen geven. Aan het begin van een proces weten de meesten nog weinig van een ontwikkelproces en gaande weg zie je ze hier enorm in groeien. Dat is heel bijzonder.
En het is natuurlijk heel mooi om te zien wat er voor resultaten uit zo’n gemeenschappelijk proces ontstaat. Alle woningen zijn compleet anders, dan wanneer je het van bovenaf zou organiseren. De bewoners maken hun eigen keuzes en creëren een woning en tuin waar ze met veel plezier kunnen wonen.